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Cambiano gli accertamenti sulle compravendite immobiliari debutta il valore normale
Ultimo aggiornamento 10/10/2007
SPECIALISTA IN RICORSI AVVERSO CARTELLE ESATTORIALI, FERMI AMMINISTRATIVI, IPOTECHE, ACCERTAMENTI

Non basta pagare le tasse quando si acquista un immobile, durante il suo possesso nella vita e quando si muore, ora le tasse vanno agganciate al valore normale. Questa e' l'ultima trovata del Fisco piglia tutto, Con la manovra promossa dal ministro Bersani e varata con l'articolo 35 del Dl 223/2006, convertito dalla legge 248/2006, sono state approvate disposizioni relative al trasferimento di immobili e diritti relativi, che hanno profondamente modificato la normativa precedente.In primo luogo, è stata di fatto abrogata la disposizione dell'articolo 52, comma 4, del Dpr 131/1986, che nel caso di trasferimenti immobiliari effettuati a qualunque titolo, impediva agli uffici delle entrate di rettificare il valore dichiarato, qualora fosse risultato uguale o superiore a quello catastale, risultante dalla capitalizzazione della rendita aggiornata dei fabbricati, con la sola eccezione dei valori dichiarati nelle denunce di successione o atti di donazione (articolo 34 del Dlgs 346/1990).

Pertanto, qualora nei trasferimenti di fabbricati e/o diritti reali relativi, effettuati anche in regime Iva, il valore dichiarato non dovrà più essere confrontato con quello catastale, ma con quello normale praticato sul mercato per immobili similari posti nella stessa zona, rilevabili dalle mercuriali o borsini della Camera di commercio competente, come precisato dall'articolo 14 del Dpr 633/1972, a cui il provvedimento rinvia.

Di conseguenza, il Legislatore con l'articolo 1, comma 307, della legge 296/2006 (Finanziaria 2007) ha disposto che i criteri per individuare detto valore normale avrebbero dovuto essere precisati dal direttore dell'Agenzia delle entrate che, difatti, ha emanato un apposito provvedimento, datato 27 luglio 2007 e pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale del 7 agosto 2007 n. 182 .
il valore normale dei fabbricati è quello periodicamente stabilito dall'osservatorio del mercato immobiliare (OMI) dell'Agenzia del 
territorio e deve essere applicato ai fini fiscali nel calcolo degli imponibili:
a. dell'imposta sul valore aggiunto, di cui all'art. 14, D.P.R. 633/1973;
b. delle imposte dirette di cui all'art. 9 comma 3, D.P.R. 917/1986;
c. delle imposte di registro, catastali e ipotecarie di cui all'art. 51 comma 3, D.P.R. 131/1986.

 

Come si calcola il valore normale? con una formula diversa a seconda se si tratta di immobili abitativi o meno

Per gli immobili abitativi: bisogna tener presente i seguenti valori

                                  Val OMI min = Valore minimo dell'osservatorio del mercato immobiliare

                                  Val OMI max = Valore massimo dell'osservatorio del mercato immobiliare

                                  K1 = Taglio superfice in mq2

                                  K2=  Livello di piano

esempio : Comune di Napoli - Immobile abitativo - mq 120 - piano 3

bisogna tener presente la seguente tabella:

Taglio superfice   Livello piano  
descrizione K1 descrizione K2
    piano seminterrato 0
fino a 45 mq 1 piano terreno 0,2
oltre 45 mq fino a 70 mq 0,8 primo piano 0,4
oltre 70 mq fino a 120 mq 0,5 piano intermedio 0,5
oltre 120 mq fino a 150 mq 0,3 piano ultimo 0,8
oltre 150 mq 0 piano attico 1

per cui ottenendo i valori omni periodicamente diffusi ad esempio val omi min 1000 val omi max 1500

otteniamo il valore normale:    valore normale = valore normale unitario x mq

                                                valore normale unitario = val. OMI min + (val. OMI max + min)  X K,

                                                dove K = (K1 + 3 X K2) / 4

                                                k = (k1+3xk2)/4

                                                dove:  k1= 0,5      k2= 0,5        k= (0,5+3x0,5)/4       k=0,4375

                                                valore normale unitario = 1000 + ( 1500-1000)2x0,4375

                                                valore normale unitario  = 656,25

                                                valore normale = valore normale unitario x mq

                                                valore normale = 656,25 x 120 = 78.750,00€

                                                se il fabbricato e' nuovo bisogna moltiplicare per il coefficiente fisso 1,3

                                                valore normale fabbricato nuovo = 78750 * 1,3= 102375,00€

 

Per gli immobili non abitativi stesso esempio

                                                Valore minimo omi + valore massimo omi/2 X superfice mq

 

                                                1000+1500/2 X 120= 150.000,00€

 

                                             In questo esempio abbiamo posto un valore a mq di 1000-1500 euro, pensate a quanto arriva il valore se il prezzo a mq e' di 6000€