Affitti brevi: Lenzuola, Wi-Fi e aria condizionata non trasformano il proprietario in imprenditore
Il Giudice di Pace di Sorrento annulla le sanzioni per mancata SCIA: i servizi strettamente connessi all’utilizzo dell’immobile non sono sufficienti, da soli, a qualificare la locazione turistica come attività d’impresa
Una locazione breve non diventa automaticamente un’attività imprenditoriale soltanto perché il proprietario mette a disposizione degli ospiti lenzuola di ricambio, Wi-Fi, aria condizionata, asciugacapelli, carta igienica, asse e ferro da stiro.
È questo il principio che emerge dalla sentenza n. 350/2026 del Giudice di Pace di Sorrento, pubblicata il 10 giugno 2026, che ha annullato alcune sanzioni amministrative irrogate da un Comune nei confronti della proprietaria di un appartamento destinato ad affitti brevi. La decisione assume particolare interesse perché affronta uno dei problemi più delicati del settore delle locazioni turistiche: quando la semplice locazione di un immobile cessa di essere attività del privato e assume invece i caratteri dell’attività d’impresa?
Il caso: le sanzioni per mancata SCIA
La vicenda riguardava una proprietaria che concedeva in locazione un appartamento attraverso piattaforme telematiche.
Il Comune aveva contestato l’esercizio di un’attività ritenuta imprenditoriale senza la preventiva presentazione della SCIA – Segnalazione certificata di inizio attività, arrivando all’adozione di verbali e successive ordinanze-ingiunzione per diverse migliaia di euro.
Secondo l’amministrazione, alcuni elementi presenti nell’alloggio avrebbero dimostrato una gestione dell’immobile assimilabile a quella di una vera e propria attività ricettiva.
Tra questi figuravano la disponibilità di:
- lenzuola di ricambio;
- asse e ferro da stiro;
- asciugacapelli;
- aria condizionata;
- collegamento Wi-Fi;
- carta igienica.
Il Giudice di Pace non ha condiviso questa impostazione.
I servizi accessori non bastano a dimostrare l’attività d’impresa
Il principio affermato è particolarmente rilevante: la presenza di normali dotazioni destinate a consentire o rendere più agevole il soggiorno nell’immobile non determina automaticamente la trasformazione della locazione turistica in attività imprenditoriale.
Occorre infatti distinguere tra ciò che è semplicemente funzionale alla normale fruizione dell’abitazione e quelle prestazioni ulteriori che possono invece rivelare l’esistenza di un’organizzazione imprenditoriale.
La stessa disciplina nazionale sulle locazioni brevi ammette espressamente che il contratto possa comprendere alcuni servizi accessori.
L’articolo 4 del D.L. n. 50/2017, infatti, ricomprende nella nozione di locazione breve anche i contratti che prevedono la fornitura di biancheria e pulizia dei locali, purché siano stipulati da persone fisiche al di fuori dell’esercizio di attività d’impresa.
Ne deriva che non ogni servizio offerto all’ospite è indice di imprenditorialità.
Il discrimine deve essere individuato nella natura e nell’organizzazione complessiva dell’attività.
Quando, invece, si può parlare di attività imprenditoriale?
Il quadro cambia quando, oltre alla disponibilità dell’appartamento, vengono fornite prestazioni che non sono normalmente collegate alla semplice funzione abitativa dell’immobile.
È il caso, ad esempio, della somministrazione di pasti o dell’offerta sistematica di servizi ulteriori, come la messa a disposizione di autovetture a noleggio. Proprio prestazioni di questo genere sono state indicate, nella ricostruzione della decisione, come elementi maggiormente compatibili con un’attività organizzata in forma imprenditoriale.
Non è quindi il singolo asciugacapelli, il Wi-Fi o il cambio di lenzuola a fare dell’attività una vera impresa.
Occorre piuttosto verificare concretamente come viene organizzata e svolta l’attività nel suo complesso.
Attenzione: dal 2026 esiste anche una nuova soglia quantitativa
La pronuncia deve però essere letta insieme a un’importante novità normativa entrata in vigore il 1° gennaio 2026.
L’articolo 1, comma 17, della Legge n. 199/2025 – Legge di Bilancio 2026 ha modificato l’articolo 1, comma 595, della Legge n. 178/2020.
Dal periodo d’imposta 2026, il regime delle locazioni brevi non imprenditoriali è riconosciuto, sotto questo specifico profilo, soltanto quando vengono destinati alla locazione breve non più di due appartamenti nel medesimo periodo d’imposta.
Dal terzo appartamento scatta la presunzione di svolgimento dell’attività in forma imprenditoriale ai sensi dell’articolo 2082 del codice civile. La differenza rispetto al passato è considerevole:
fino al 31 dicembre 2025 la soglia era fissata a quattro appartamenti, con la conseguenza che la presunzione scattava dal quinto;
dal 1° gennaio 2026, invece, è sufficiente destinare alle locazioni brevi tre appartamenti perché operi la nuova presunzione normativa.
Due immobili non significano automaticamente “nessuna impresa”
Occorre evitare, tuttavia, anche l’errore opposto.
Il fatto di rimanere entro la soglia di due appartamenti non significa necessariamente che l’attività non possa mai essere qualificata come imprenditoriale.
La soglia quantitativa serve a stabilire quando la legge fa scattare una specifica presunzione. Al di sotto di quella soglia resta comunque possibile valutare le concrete modalità di esercizio dell’attività alla luce dei criteri generali dell’articolo 2082 del codice civile.
Continuità, organizzazione dei mezzi, modalità di gestione, numero delle operazioni e servizi forniti possono quindi continuare ad assumere rilievo nella valutazione del singolo caso.
Per questo motivo non è corretto applicare in maniera meccanica l’equazione:
un appartamento = privato; più appartamenti = impresa.
La realtà giuridica è più articolata.
Perché la distinzione è importante: partita IVA e SCIA
La qualificazione dell’attività come imprenditoriale produce conseguenze concrete.
L’articolo 13-ter, comma 8, del D.L. n. 145/2023, convertito dalla Legge n. 191/2023, stabilisce che chi esercita in forma imprenditoriale attività di locazione per finalità turistiche o locazione breve è soggetto all’obbligo di presentare la SCIA al SUAP del Comune competente. La stessa disposizione prevede, per l’esercizio in forma imprenditoriale senza la prescritta SCIA, una sanzione amministrativa pecuniaria da 2.000 a 10.000 euro, graduata in relazione alle dimensioni della struttura o dell’immobile. A questi aspetti amministrativi si aggiungono naturalmente le conseguenze fiscali e, quando ne ricorrano i presupposti, previdenziali derivanti dall’esercizio di un’attività d’impresa.
CIN e sicurezza restano obblighi distinti
Un altro punto deve essere tenuto ben distinto.
Il fatto che una locazione sia esercitata in forma non imprenditoriale non esonera automaticamente il proprietario dagli altri obblighi previsti dalla disciplina delle locazioni turistiche e brevi.
L’articolo 13-ter del D.L. n. 145/2023 prevede, tra l’altro, il Codice Identificativo Nazionale – CIN e specifici adempimenti connessi alla sicurezza degli immobili.
In particolare, la normativa nazionale impone per le unità interessate, nei casi previsti, dispositivi funzionanti per la rilevazione dei gas combustibili e del monossido di carbonio nonché estintori portatili conformi alla legge. Pertanto la questione della SCIA imprenditoriale non deve essere confusa con gli ulteriori obblighi amministrativi e di sicurezza gravanti anche sulle locazioni turistiche.
Cosa insegna la sentenza di Sorrento
La decisione offre un’indicazione importante soprattutto nei casi in cui il Comune tenti di desumere la natura imprenditoriale dell’attività dalla semplice presenza di dotazioni normalmente disponibili in qualsiasi abitazione destinata a ospiti.
Wi-Fi, climatizzazione, asciugacapelli, lenzuola o ferro da stiro non rappresentano, considerati isolatamente, la prova dell’esistenza di un’impresa.
Ciò che deve essere verificato è invece il modello organizzativo concretamente adottato dal locatore.
Ed è proprio qui che la sentenza assume interesse anche sul piano difensivo: una sanzione per mancata SCIA non dovrebbe fondarsi su automatismi o sulla semplice presenza di alcune comodità nell’appartamento, ma su elementi concretamente idonei a dimostrare che l’attività viene effettivamente esercitata in forma imprenditoriale.
Una precisazione importante sul valore della pronuncia
La sentenza del Giudice di Pace di Sorrento rappresenta un precedente interessante, ma non costituisce una regola vincolante per tutti gli altri giudici o per tutte le amministrazioni comunali.
Ogni contestazione deve essere valutata sulla base delle circostanze concrete, della normativa nazionale vigente e delle eventuali disposizioni regionali e locali applicabili.
Particolare attenzione va inoltre prestata agli accertamenti relativi al 2026 e agli anni successivi, perché il nuovo limite di due appartamenti ha ampliato in modo significativo i casi nei quali può operare la presunzione legislativa di imprenditorialità.
Conclusioni
La lezione che arriva dalla sentenza n. 350/2026 può essere riassunta in un principio semplice: offrire un immobile confortevole non significa necessariamente esercitare un’impresa.
La presenza di biancheria, Wi-Fi, aria condizionata o altre dotazioni strettamente connesse all’utilizzo dell’abitazione non basta, da sola, a trasformare una locazione breve in attività imprenditoriale.
Ma dal 2026 il quadro è diventato più rigoroso: con più di due appartamenti destinati alle locazioni brevi interviene la presunzione prevista dalla legge, con possibili conseguenze in materia di partita IVA, SCIA, regime fiscale e ulteriori adempimenti.
Per proprietari e gestori diventa quindi essenziale valutare non soltanto quali servizi vengono forniti agli ospiti, ma anche il numero degli immobili utilizzati, il livello di organizzazione dell’attività e le modalità concrete con cui vengono gestite le locazioni.
Prima di pagare una sanzione per presunta attività imprenditoriale abusiva, soprattutto quando la contestazione si fonda esclusivamente sui servizi presenti nell’appartamento, è quindi opportuno verificare attentamente se sussistano realmente i presupposti giuridici della contestazione.
Ho volutamente distinto tre questioni che spesso vengono confuse: natura imprenditoriale della locazione, obbligo di SCIA e obblighi comunque esistenti come CIN e sicurezza. È una distinzione importante perché evita di far passare il messaggio, giuridicamente scorretto, che la sentenza di Sorrento abbia “liberalizzato” in generale gli affitti brevi.
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Napoli,li 29/08/2026
Avv. Giuseppe Marino